分析判断我国房地产市场走势，不能光看新房。当前，很多城市二手住宅成交量的增长高于新房。二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分购房居民对新房的需求转向二手房，二手房交易量在住房交易量中占比越来越大，二手房对新房形成一定的供应替代。2023年，我国就曾经在新房销售量下降的情况下，二手房销售量增长带动住房销售总量实现正增长。截至2023年底，全国已经有7个省和直辖市二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。不过，随着房地产信贷政策进一步落地见效，“保交房”工作扎实推进，房企纾困及稳妥化解房地产领域风险工作的开展，以及推进现房销售，新房市场的预期也将随之修复和稳定，新房销售有望进一步好转。

毋庸置疑，我国房地产市场仍在调整过程中，对于政策效应释放效果还需多一些耐心。从数据中不难看出，房地产市场将持续处于调整周期。1—5月份，房地产开发投资同比下降10.1%，房屋新开工面积下降24.2%，新建商品房销售面积下降20.3%、销售额下降27.9%。房地产市场企稳回升不可能一蹴而就。应该看到，房地产行业仍有广阔需求支撑其发展。正在经历转型的房地产行业也正在摒弃过去的“三高”模式转向新发展模式，城市更新、“三大工程”建设、好房子建设等都在积极推进，并不断在顺应人民对优质住房的新期待以及拉动经济社会实现高质量发展等方面发挥作用。

5月中旬以来，有关地区和部门进一步调整优化房地产政策，房地产市场出现了积极变化。从国家统计局6月17日公布的数据看，1—5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄。5月17日央行关于贷款利率、首付比例和公积金贷款利率三项政策推出后，各城市积极落地新政，调低首付比例，降低首套房和二套房贷款利率。在政策作用下，以上海、深圳、杭州等为代表的城市均出现市场成交量放大的表现。从数据上看，5月当月，新建商品住宅销售面积比4月份有所增长。1—5月份新建商品住宅销售面积30744万平方米，1—4月份新建商品住宅销售面积24507万平方米，因此，5月当月的新建商品住宅销售面积为6237万平方米。而4月份新建商品住宅销售面积是5565万平方米。这表明，5月份商品住宅的销售面积有所增加。

一段时间以来，有关部门和各地方持续出台促进房地产市场企稳回升的政策措施，特别是5月17日，多部门在国务院政策例行吹风会上介绍“切实做好保交房工作配套政策”，传递释放了有关部门多措并举促进房地产市场平稳健康发展的信号。同一天，中国人民银行公布了3份文件，包括下调住房贷款最低首付比例5个百分点，取消全国层面房贷利率政策下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，有助于合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平，切实降低购房居民的首付资金和住房贷款偿还压力。这些优惠政策对于持观望心态的购房者有较大吸引力，当前房地产市场的积极变化就是一种反映。

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